Cuando alguien empieza a buscar casa en Oaxaca, casi siempre presupuesta solo el precio que ve anunciado. Y luego llega la sorpresa: "escriturar" cuesta aparte, y no es poco dinero. Si estás por comprar, aquí va la cuenta completa para que no te agarre en curva.
¿Cuánto necesitas presupuestar además del precio?
En Oaxaca, los gastos de cierre —impuestos, notario y trámites— suelen representar entre 5% y 7% del valor de la propiedad. Es de las tasas más bajas del país (en CDMX o Jalisco puede superar el 7-8%), pero sigue siendo dinero real que debes tener disponible antes de firmar, no después.
Si compras una casa de $1,500,000 pesos, estás hablando de entre $75,000 y $105,000 pesos adicionales. Ese monto no se financia con el crédito hipotecario en la mayoría de los casos: se paga de tu bolsillo, aparte del enganche.
¿En qué se va ese dinero?
- ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). En Oaxaca la tasa es fija del 2% sobre el valor más alto entre el precio de venta, el valor catastral o el avalúo bancario. El notario lo retiene al firmar y lo entera directo a la Tesorería del Estado.
- Honorarios notariales. Generalmente entre 1% y 2% del valor de la operación, aunque cada notaría cotiza distinto. Vale la pena pedir cotización por escrito antes de elegir notario.
- Avalúo. Un perito valuador certificado determina el valor comercial del inmueble; es requisito para calcular impuestos y, si aplica, para el banco. Cuesta entre $3,000 y $8,000 pesos dependiendo del tipo de propiedad.
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP). Es lo que hace oficial que la propiedad ya es tuya. Tiene un costo fijo que varía según el valor del inmueble.
- Certificados. Libertad de gravamen, no adeudo de predial, no adeudo de agua, y en algunos casos certificado de uso de suelo. Cada uno tiene un costo menor, pero suman.
- Gestoría. Si el notario o un gestor externo hace los trámites por ti (filas, copias, seguimiento), normalmente se cobra aparte.
¿Quién paga qué?
La costumbre en Oaxaca —igual que en la mayoría de México— es que el comprador cubre los gastos de escrituración (ISAI, notario, avalúo, registro) y el vendedor cubre su propia comisión si vendió con inmobiliaria o asesor. Esto se puede negociar, pero si nadie lo menciona, asume que aplica la costumbre y pregúntalo desde la primera plática, no cuando ya estás por firmar.
Un ejemplo con números
Casa de $1,500,000 pesos en Oaxaca de Juárez:
- ISAI (2%): $30,000
- Notario (aprox. 1.5%): $22,500
- Avalúo: $6,000
- Registro público e inscripción: ~$10,000
- Certificados varios: ~$3,000
Total estimado: alrededor de $71,500 pesos, cerca del 4.8% del valor. Son cifras de referencia: el monto exacto depende de la notaría, el municipio y si hay crédito de por medio (el banco suele sumar sus propios gastos de apertura).
Pide siempre la cotización de gastos por escrito antes de comprometerte. Un "más o menos" verbal no sirve cuando ya elegiste la casa y necesitas el dinero listo para el cierre.
Cómo evitar sorpresas
Pregunta si el vendedor está al corriente de predial y agua —si no, esos adeudos se descuentan del pago o se resuelven antes del cierre. Y si vas a usar crédito hipotecario, súmale los gastos de apertura y el seguro que pida el banco: son aparte de lo anterior.
Presupuestar bien estos gastos desde el inicio evita el momento incómodo de "me faltó dinero para cerrar" cuando ya elegiste la casa. En Nestify, cada propiedad que ves está verificada y puedes contactar directo al dueño o asesor para preguntar sobre estos gastos antes de avanzar.